復盤上一輪存量房貸利率下調：有力提升消費增長

　　復盤上一輪存量房貸利率下調：有力提升消費增長

　　21世紀經濟報道 李愿

　　消費是短期拉動宏觀經濟恢復的有效方式。消費是收入的函數，但在宏觀經濟運行、微觀企業(yè)發(fā)展壓力下，居民收入增長面臨一定的壓力。

　　難以增收，節(jié)支就成為了多數人的選擇。房貸是多數居民每月的固定重要支出之一，能否減輕房貸壓力不僅關系到每個人的生活質量，也與宏觀經濟密切相關。

　　由此，能否再次額外降低(重定價之外)每月房貸支出，成為當前熱議的話題：一是存量房貸利率能否下調，二是可能以何種方式實現。

　　事實上，下調存量房貸利率，在去年已有經驗。在2023年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中，央行披露，超過23萬億元(去年末個人房貸余額為38.17萬億元)存量房貸利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。

　　存量房貸利率4.27%，與今年7月新發(fā)放個人住房貸款利率3.4%之間有0.87個百分點的差距，即使扣除今年5年期以上LPR共計0.35個百分點的降幅，新舊個人住房貸款利率間仍有0.52個百分點的差距。

　　二者間的差距也促使不少人繼續(xù)提前還貸，尤其是在今年5月17日全國層面首套和二套房貸利率下限取消之后的二季度。央行數據顯示，上半年金融機構個人住房貸款余額減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。

　　“在居民消費需求疲軟、提前償還房貸的背景下，下調存量房貸利率可減輕利息支出、提升消費意愿，同時減少提前償貸的現象，有一定實施必要性�！眹�海證券首席固定收益分析師靳毅認為。

　　8月1日，央行在召開下半年工作會議談及貨幣政策時提到，加大金融對實體經濟的支持力度，把著力點更多轉向惠民生、促消費。央行行長潘功勝在8月接受采訪時表示，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降、研究儲備增量政策舉措。對于增量政策具體內容，在9月5日國新辦舉行的“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾未透露具體方向。同時，對于外界期待的存量房貸利率調整，也無相關問答。

　　上一輪調整過程、效果復盤

　　回顧2023年的存量房貸利率調整，在2023年8月31日央行、金融監(jiān)管總局正式聯合發(fā)布公告前，2023年7月14日，央行在上半年金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會上已提前放風。

　　當時，鄒瀾在發(fā)布會上表示，2023年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點(注：央行數據測算為0.2萬億元)，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

　　“提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款�！编u瀾表示。

　　鄒瀾的發(fā)言迅速引起巨大反響，這是官方層面首次就存量房貸利率調整發(fā)聲。隨后，市場就商業(yè)銀行如何落實要求進行了激烈的討論。

　　直到2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(下稱《通知》)正式給予了明確，落地方式分兩種：一是存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款；二是存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。前述調整正式實施時間為2023年9月25日。

　　一周過后的2023年9月7日，主要商業(yè)銀行紛紛發(fā)布公告，明確了存量房貸利率的調整范圍、調整規(guī)則、申請方式等。

　　總結2023年存量房貸利率調整，主要過程為：市場期待與討論—央行回應市場期待—央行、金融監(jiān)管總局正式公告—商業(yè)銀行公告相關調整規(guī)則—商業(yè)銀行集中調整—商業(yè)銀行處理個別特殊情況。且從方式上看，商業(yè)銀行均選擇第二種，主要為此種操作更為簡單，不涉及重新發(fā)放貸款。

　　在中國區(qū)域金融運行報告(2024)中，央行開辟專欄對存量房貸利率調降政策實施效果進行了總結：存量房貸利率調降后，與新發(fā)生房貸利差大幅縮小，有效緩解了2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現象；存量房貸利率調降直接為存量房貸客戶減少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消費意愿和消費能力，促進消費增長。

　　從提前還貸看，政策實施前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。2023年8月31日政策出臺后，9月—12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前(2023年8月)下降10.5%。利率調降幅度較大的地區(qū)，提前還貸現象放緩更加明顯，如湖北、河南、江西9月—12月月均提前還款金額分別較8月下降42.1%、27.5%、22.2%。

　　從居民消費支出看，2023年四季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出達到8679元，分別較一季度、二季度、三季度增加376元、1172元、174元，同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個百分點，創(chuàng)近七年來新高。

　　“由于個人住房貸款合同期限較長，存量房貸利率調整將影響整個合同期限的利息支出，預計對消費的拉動效應將持續(xù)發(fā)揮，并逐漸惠及整個經濟運行�！毖胄邪l(fā)布的中國區(qū)域金融運行報告(2024)指出。

　　市場期待存量房貸利率再次下調

　　當前，新舊房貸利率面臨著與去年同樣差距較大的局面。

　　今年5月17日，央行發(fā)布《關于調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》，決定取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限后，各城市因城施策，紛紛放開住房貸款利率下限，同時疊加住房貸款增長乏力，房貸利率快速下行。

　　“2024年5月監(jiān)管當局調整了對房地產貸款的政策，降低房貸利率。住房交易量有所提升，但房貸需求仍然較低。居民貸款增速降至歷史低點，居民杠桿率也有所下降�！眹�家金融與發(fā)展實驗室數據顯示，二季度居民部門杠桿率下降了0.5個百分點。

　　數據顯示，6月新發(fā)放貸款加權平均利率中，個人住房貸款加權平均利率為3.45%，較年初下降0.52個百分點，同期企業(yè)貸款加權平均利率僅下降0.12個百分點至3.63%。7月新發(fā)放個人住房貸款利率降至3.4%。

　　央行數據顯示，二季度提前償還房貸的人明顯增加，個人住房貸款余額環(huán)比減少0.4萬億元，高于上半年0.38萬億元的減少量。

　　商業(yè)銀行層面，六大行數據顯示，上半年，個人住房貸款余額合計減少3118.92億元。工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元，其中工商銀行、建設銀行降幅與去年全年較為接近；郵儲銀行增加236.18億元，是六大行唯一增加的銀行。

　　“上半年按揭貸款情況，我們重點支持居民剛需及改善型住房需求，上半年按揭投放近兩千億元，凈增超過兩百億元，是國有大行中唯一正增長銀行�！编]儲銀行零售業(yè)務總監(jiān)梁世棟在該行業(yè)績發(fā)布會上表示。

　　而對于存量房貸利率下調的期待，在央行、金融監(jiān)管總局尚未發(fā)聲的情況下，在上半年財報業(yè)績發(fā)布會上，主要商業(yè)銀行均未表態(tài)。招商銀行行長王良表示，轉按揭政策，也是在媒體上看到了相關信息，還未接到監(jiān)管部門的相關意見。如果轉按揭政策推出，會對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定影響。

　　興業(yè)研究分析了國際上的轉按揭案例以及我國實際情況后認為，為了進一步降低居民償債壓力，同時維持銀行凈息差基本穩(wěn)定，我國后續(xù)可能推出的政策包括：一是繼續(xù)降低存量房貸利率，可能采取直接降低存量貸款加點幅度的方式；二是配合下調存款利率；三是進一步下調LPR和公積金貸款利率。

　　“從轉按揭業(yè)務開展需要考慮的問題來看，在跨行轉按揭業(yè)務中，需要考慮抵押品的價值重估、抵押權屬的變更、不同銀行之間貸款標準不同等。”興業(yè)研究表示，我國房貸合同的常見利率結構和美國、韓國市場均存在較大差異，這可能是我國市場上房貸“轉按揭”業(yè)務并未普遍發(fā)展的重要原因。

　　不少券商則通過對不同情形下的存量房貸利率下調后，對促進消費、商業(yè)銀行業(yè)績影響等方面進行了測算。

　　華西證券表示，如果今年存量房貸利率從4.27%(2023年末加權平均利率)進一步下調至3.4%附近，按照2024年二季度存量房貸規(guī)模37.8萬億元計算，居民部門每年需償還的房貸利息最多可減少約3000億元，可能進一步緩解提前還貸現象，改善居民消費需求，參考湖北去年的數據，餐飲和部分耐用品消費可能相對獲益。不過，銀行凈息差將階段承壓，或需下調存款利率以對沖其對凈息差的影響。

　　中金公司銀行業(yè)分析師林英奇測算，存量按揭利率平均下調40bp，靜態(tài)估算影響銀行凈息差5bp，營業(yè)收入3%，凈利潤5%。

　　“假如2024年下調存量按揭利率，預計通過下調存款利率方式降低銀行負債成本以對沖對息差的影響�？紤]到本輪存量按揭利率調整的空間可能大于2023年，銀行負債的調整幅度應至少為15bp左右。如果負債成本調整到位，預計存量按揭利率調整對于銀行息差的總體效果為中性�！敝薪鸸�司認為。

　　興業(yè)研究也表示，若存量房貸利率平均下調70bp-80bp，預計存款掛牌利率需要配合下調10bp左右，長期限存款掛牌利率或需要更大幅度下調。

　　靳毅則指出，如果存量房貸利率下調，銀行資產端收益壓降，央行新一輪降息的可能性不大�！澳瓿踅禍实恼�策效果還在持續(xù)顯現，目前金融機構的平均法定存款準備金率大約為7%，還有一定的空間。同時也要看到，受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束�！编u瀾在日前發(fā)布會上表示。