長三角土地市場年底回暖：分化趨勢明顯 資金流向高能級城市

　　長三角土地市場年底回暖：分化趨勢明顯 資金流向高能級城市

　　2024年年末，長三角土拍市場熱鬧依舊。

　　12月25日，南京、蘇州各自舉行了一場土拍。南京14幅宅地均由國資平臺底價成交，攬金30.4億元。蘇州3宗宅地出讓，1宗終止出讓，另外2宗以近12億底價成交。其中，旭輝建管聯(lián)手蘇州城投地產(chǎn)、蘇州太平城鄉(xiāng)一體化建設(shè)拿下相城區(qū)1宗宅地，容積率為1.01。

　　也是同一天，上海、杭州分別掛牌新一批次的土地，趕在2025年春節(jié)來臨之前，再吸引房企投資。

　　12月26日，濱江集團董事長戚金興對外表示，該集團今年完成了20宗地的土地儲備，年底還要努力再拿。

　　在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，長三角近期幾場土拍體現(xiàn)了結(jié)構(gòu)分化與整體價格的下行。從結(jié)構(gòu)上看，土拍市場分化進一步加劇，一線城市和少量二線的核心地塊競爭激烈，拍出多個“地王”，但是外圍區(qū)域以及低能級的城市土地市場比較低迷，不少地塊底價成交甚至流拍。

　　從價格上看，截至12月26日，2024年長三角核心城市土地呈現(xiàn)出“縮量提質(zhì)”的跡象，上海住宅用地成交271.73萬平方米，同比下降63.5%，但樓面價上漲71.6%；杭州住宅地塊成交434.97萬平方米，同比下降53.4%，樓面價上漲13.5%；蘇州住宅地塊成交同比下降58%，樓面價下降7%。

　　宋紅衛(wèi)預(yù)計，這一趨勢會延續(xù)到2025年，“核心城市每次推地的規(guī)模會進一步降低，并且會有優(yōu)質(zhì)的地塊推出，優(yōu)質(zhì)地塊中低密是大趨勢，這與核心城市對于中高端改善需求的趨勢相匹配。預(yù)計2025年的土地政策和規(guī)劃條件存在進一步優(yōu)化的空間�！�

　　土拍市場分化

　　為了提升房企參拍積極性，多個城市寄望于通過低容積率提升房企利潤空間。

　　12月25日，南京六合賣出8宗宅地，其中2幅宅地容積率僅1.1。值得注意的是，除了這8宗宅地之外，在12月28日，江北板塊還將推出3宗宅地，分布于江浦、湯泉、永寧區(qū)域，其中湯泉地塊容積率僅為1.05。

　　12月30日，上海將開啟第八批次土拍，此次共出讓7宗地，地塊起始總價為164.84億。雖然此次土拍內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊不多，但7宗地塊全部臨近軌交，均為房企參拍積極性較高的地塊。其中徐匯龍華宅地容積率只有1.59，長寧北新涇地塊處于常年斷供板塊。

　　近期，上海第八批次土拍意向買家陸續(xù)浮出，包括招商蛇口、象嶼地產(chǎn)等，補倉意愿非常強烈。象嶼地產(chǎn)2024年在上海拿地數(shù)量不多，一季度與聯(lián)發(fā)地產(chǎn)聯(lián)合體以23.63億元在浦東拿地，其中象嶼地產(chǎn)地價款約為16億元；三季度，象嶼地產(chǎn)以底價約41.1億元摘得閔行浦江宅地。在即將到來的第八批次土拍中，象嶼地產(chǎn)看中3宗地，包括寶山2宗與奉賢新城1宗。12月23日，象嶼地產(chǎn)針對上述地塊發(fā)出招標(biāo)預(yù)告，共計擬投資131.5億元。

　　而從單宗地塊的成交預(yù)期來看，上海年底土拍也不會冷場。公開信息顯示，徐匯龍華宅地起始總價為31.303億元，起拍樓面價為9萬元/平方米。如果最終成交價突破45.6億元，將刷新此前由綠城小米地塊保持的13.1萬元/平方米的中國單價地王紀(jì)錄。而從招商蛇口已發(fā)布的招標(biāo)計劃來看，成交價很可能會再次觸及單價天花板。

　　雖然最終結(jié)果尚等12月30日揭曉，但上海土拍的未拍先熱也體現(xiàn)了長三角土拍市場的分化，有實力的央企及地方國企亦不再掩飾拿地計劃。

　　乘熱打鐵。12月25日，上海通過土地交易網(wǎng)發(fā)布第九批次集中供地出讓公告。公告顯示，2024年第九批次集中土拍共出讓松江區(qū)1幅宅地，地塊起始價為16.04億元，現(xiàn)場交易會將于2025年1月24日開始舉行。地塊周邊在售項目包括興云間、中建大椿嘉利椿廷、恒都云璟、保利西郊和煦等，網(wǎng)簽去化率從4%~73%不等。

　　長三角另一個樓市流動性較高的城市——杭州土拍熱度不亞于上海。在12月19日舉行的一場土拍中，杭州蕭山區(qū)北干東單元地塊被中天美好和海威置業(yè)聯(lián)合體以17.99億元摘得，溢價率高達(dá)76.5%。這一溢價率打破了此前杭州多個板塊地王創(chuàng)造的溢價率紀(jì)錄，不僅創(chuàng)下2024年杭州宅地最高溢價率，同時也刷新了杭州自2018年以來宅地溢價率高度。

　　12月25日，杭州第24批次土拍掛牌，共計3宗地塊，預(yù)計將于2025年1月24日出讓，總出讓起價54.29億，涉及拱墅區(qū)的湖墅單元、西湖區(qū)的云谷、下沙的金沙湖等板塊。杭州供地開始頻繁，這是本月第三次掛牌，也就是說，春節(jié)前要出讓8宗地。

　　一邊是南京、蘇州、無錫等多城土拍頻現(xiàn)底價成交；一邊是上海、杭州等樓市流動性高的城市土拍高溢價頻現(xiàn)，長三角土拍市場分化局面逐漸清晰。

　　分析人士指出，土拍分化與土拍游戲規(guī)則改變、樓市表現(xiàn)高度相關(guān)。上海、杭州均已實行“價高者得”的規(guī)則，與此同時，兩地樓市回穩(wěn)跡象明顯。上海二手房市場成交量已連續(xù)兩月超過2.5萬套，截至12月25日，上海12月二手房成交量約為2.3萬套。杭州則情況類似，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月杭州十區(qū)二手網(wǎng)簽9120套，11月杭州二手房成交量破萬套，創(chuàng)20個月以來新高。

　　實際上，最近三年，土拍之外，上海還在舊城改造上發(fā)力，這意味著無論是地方國資還是外來資金大鱷，均有參與機會。日前，上海市虹口區(qū)發(fā)布一則土地協(xié)議出讓公告，共涉及3幅舊改地塊，成交總價35.98億。截至目前，虹口區(qū)在12月已陸續(xù)成交了8宗舊改地塊，總金額高達(dá)118.18億。虹口區(qū)屬國企上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司成為拿地主力。

　　分析人士指出，城市更新對開發(fā)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、運營能力有一定要求，也可以預(yù)見市中心大型舊改項目的多方參與需求。核心城市、樓市流動性較高的城市的更新項目，未來將更受房企追捧。

　　資金繼續(xù)流向高能級城市

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，長三角土拍市場可以從三個層面進行觀察。首先，從市場層面看，土拍熱度與樓市復(fù)蘇節(jié)奏密切相關(guān)。在樓市政策的利好之下，上海和杭州的市場基本面變好，成交量反彈相對明顯。傳導(dǎo)到土拍市場，這兩個市場主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，往往會出現(xiàn)溢價成交，甚至溢價的幅度還在上調(diào)。而回顧蘇州、南京和無錫的土拍，南京和無錫以國企托底為主，蘇州的極個別地塊有一些熱度，但相城區(qū)因為區(qū)域供應(yīng)量比較大、去庫存存在壓力、地塊位置不夠優(yōu)越，基本要以底價成交。

　　而長三角部分三四線城市土拍已出現(xiàn)萎縮。張宏偉介紹稱，三四線城市的土地市場由企業(yè)托底，在企業(yè)有深耕于某城市的需求時，就會有土地交易。

　　“分化情況比較明顯。”張宏偉指出，熱點城市的土拍主角仍然是央國企，這種局面沒有太大改變，“現(xiàn)在上�？們r比較高的，甚至20億元、30億元以上的這些地塊，都是以央國企投資為主�！�

　　其次，企業(yè)合作拿地成為趨勢。張宏偉指出，有些優(yōu)質(zhì)地塊或者大體量投資的地塊，在報名過程中會出現(xiàn)一些競爭，企業(yè)之間可能會私下達(dá)成合作，協(xié)議形成一些聯(lián)合體，共同“瓜分”熱點城市的核心地塊。

　　第三，民營企業(yè)拿地策略有所調(diào)整。即便已是頭部房企的民企，現(xiàn)階段的投資也是精打細(xì)算。例如濱江集團今年主要在杭州深耕布局，在南京只拿了1宗地。張宏偉認(rèn)為，濱江集團拿地策略發(fā)生了改變，沒有過去幾年那么激進了�！笆袌銎椒�(wěn)的時候，濱江集團拿地覆蓋杭州全市域，但現(xiàn)在已經(jīng)收縮到主城區(qū)范圍內(nèi)，甚至也采取了一些合作策略。這表明，即便有實力拿地，民營企業(yè)內(nèi)部策略層面也在做一些調(diào)整�！�

　　此外，一些還沒有出險的典型民營企業(yè)，比如新城控股和大華集團，并沒有拿地。

　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國土地市場規(guī)模降幅達(dá)到30%，降溫明顯。正因此，城市分化、資金流向高能級城市以及城市借勢發(fā)展的邏輯也逐漸清晰。

　　此外，年底也有少數(shù)區(qū)域性民企，出于深耕區(qū)域或者銷售規(guī)模有限的原因，采取局部點狀拿地的策略“補倉”。但這種投資缺乏持續(xù)性，不能形成土拍主流。

　　綜上所述，張宏偉認(rèn)為，長三角各地的土拍有了復(fù)蘇的苗頭，關(guān)鍵還要看年底樓市銷售是否持續(xù)回暖。此外，2025年3月份的房企財報季，房企盈虧程度也將對樓市止跌回穩(wěn)可持續(xù)性有所影響。