地方政府用專(zhuān)項(xiàng)債收回閑置土地，這家央企拿回7個(gè)億

　　地方政府用專(zhuān)項(xiàng)債收回閑置土地，這家央企拿回7個(gè)億

　　鄭娜

　　2024年11月自然資源部下發(fā)文件明確可以運(yùn)用地方專(zhuān)項(xiàng)債收回存量閑置土地之后，各地收回地塊的案例正在涌現(xiàn)。

　　近日，中國(guó)金茂公告稱(chēng)，公司名下位于浙江湖州的4幅地塊將由當(dāng)?shù)卣�府收�?chǔ)，支付方式為現(xiàn)金分期補(bǔ)償。

　　公告顯示，1月13日，金茂與湖州政府方面就土地收儲(chǔ)訂立土地收儲(chǔ)協(xié)議，將手中的4幅地塊交由湖州南太湖管委會(huì)收儲(chǔ)，總代價(jià)為7.81億元，現(xiàn)金補(bǔ)償將分三期進(jìn)行，預(yù)計(jì)將在2年內(nèi)完成。此次收儲(chǔ)有望首次使用專(zhuān)項(xiàng)債資金，涉及地塊由金茂在2021年競(jìng)得，目前仍未開(kāi)發(fā)。

　　這輪較為集中的房企退地行為始于2024年下半年，目前已披露的信息顯示，包括華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、華僑城及部分地方城投在內(nèi)的企業(yè)，陸續(xù)退回了地塊，所屬城市遍及廣州、武漢、福州、南京等。

　　去年8月至11月間，越秀地產(chǎn)先后三次退回了所持地塊，涉及資金超130億元，但補(bǔ)償方式為支付等值的應(yīng)付票據(jù)，可在有效期內(nèi)用于支付指定區(qū)域內(nèi)的土地收購(gòu)。

　　較早些的2024年7月，華潤(rùn)置地先申請(qǐng)退還了所持的福州一綜合體的未開(kāi)發(fā)部分，在當(dāng)?shù)卣�府調(diào)整了土地用途之后，又在三個(gè)月后將地塊重新買(mǎi)回。同年9月，溫州鹿城城發(fā)則退回了2023年拿下的一宗地塊。

　　2024年11月，華僑城所持的一TOD項(xiàng)目土地也被武漢政府收儲(chǔ)。根據(jù)公告，該地塊此前的建設(shè)指標(biāo)為商辦為主、住宅為輔，將調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，調(diào)規(guī)后的土地進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，上述退地的案例，一種情況是房企資金緊張無(wú)力承擔(dān)后續(xù)開(kāi)發(fā)投入，不得不選擇退地；另一種情況則是地塊本身不適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)，如商業(yè)占比過(guò)多，面臨去化困難的問(wèn)題；第三種則是政府出于公共利益收回土地。

　　在同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)看來(lái)，近期土地頻繁被退回的原因之一是當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生較大變化，當(dāng)初拿地的預(yù)期已難以?xún)冬F(xiàn)；其次是國(guó)家推出了專(zhuān)項(xiàng)債來(lái)收儲(chǔ)企業(yè)的閑置和低效用地。

　　2024年5月時(shí)，監(jiān)管層發(fā)聲支持妥善處置盤(pán)活存量土地，通過(guò)政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓等方式妥善處置盤(pán)活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)。同年11月，自然資源部發(fā)布關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知，提出積極運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，退地這一行動(dòng)將產(chǎn)生積極影響。劉水表示，對(duì)于現(xiàn)金流承壓的企業(yè)，可以通過(guò)退地的方式從地方政府拿回已繳納的土地出讓金用于在建項(xiàng)目，緩解現(xiàn)金流緊張的壓力；而對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，退地有利于優(yōu)化土地儲(chǔ)備及盤(pán)活項(xiàng)目，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有利于公司的健康發(fā)展。

　　回收土地調(diào)規(guī)后再放出，對(duì)于推動(dòng)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資亦有益處。

　　有房企管理層在接受記者采訪時(shí)曾舉例稱(chēng)，城投手中所持有的大量土地其實(shí)是沒(méi)有開(kāi)發(fā)條件的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)拿地價(jià)高，現(xiàn)在入市就會(huì)面臨虧損，所以這樣的項(xiàng)目當(dāng)前是不能開(kāi)發(fā)的，但若回收后再以合理的價(jià)格重新推出，也就有了重新開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。

　　億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨也認(rèn)為，退地對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是止損、盤(pán)活資金，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)有機(jī)會(huì)重新調(diào)整土地規(guī)劃，提高其開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　“過(guò)去沒(méi)有主管部門(mén)引導(dǎo)，不便于廣泛推行�！鄙鲜鲂袠I(yè)資深分析師指出，自然資源部的文件明確可以運(yùn)用地方專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，為這一舉措的實(shí)施提供了法理依據(jù)，預(yù)計(jì)2025年更多回收案例會(huì)披露出來(lái)。