盛松成：房地產(chǎn)市場新階段或呈現(xiàn)五大變化趨勢

　　中新經(jīng)緯1月15日電 題：房地產(chǎn)市場新階段或呈現(xiàn)五大變化趨勢

　　作者 盛松成 中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授

　　在歷經(jīng)3年左右的調(diào)整后，2024年第四季度以來我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一些積極變化。如何看待當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀？2025年房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何？

　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律變了

　　從2021年7月持續(xù)至今的調(diào)整，是我國房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段的重要過渡，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律，將完全不同于過去20年。

　　過去，房地產(chǎn)曾發(fā)揮了穩(wěn)增長的作用。這在當時是一舉兩得的，既改善了人民生活，也加速了國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程，促進了經(jīng)濟發(fā)展，因為當時人均住房面積較少。而隨著我國經(jīng)濟進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場運行的底層邏輯也隨之轉(zhuǎn)變。

　　筆者認為，從2020年開始的最近一輪房地產(chǎn)調(diào)控，與國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景是一致的，即深化創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，不斷增強新動能、新優(yōu)勢，提升國家整體經(jīng)濟實力和國際競爭力。截至2024年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額52.9萬億元(其中個人住房貸款37.56萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款13.79萬億元)，占所有信貸余額(253.61萬億元)的20.9%，而2023年末占比為22.1%。而2019年末，房地產(chǎn)貸款余額占比高達29.0%。我國不再將大量資源流向房地產(chǎn)市場，而使資源更多投入先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)自身也需要在轉(zhuǎn)型中實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)有效需求不足，市場出清仍不徹底。2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米，而2024年預(yù)估只有10億平方米左右，3年下降幅度可能達到44%。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但是過去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

　　緩解這個問題，需要多管齊下：

　　第一，在市場調(diào)整期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴格限制供地，嚴肅土地供應(yīng)紀律，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，維持土地市場穩(wěn)定。應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)和加快推進房企退出與轉(zhuǎn)型，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子。

　　第二，進一步擴大需求。例如對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；更要想方設(shè)法提升居民收入，改善預(yù)期，降低房價收入比；繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。

　　第三，加大結(jié)構(gòu)性去化力度。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，地方政府宜結(jié)合城市發(fā)展趨勢、人口流動、經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)特征等，前瞻性地對商辦空間進行合理規(guī)劃。適當簡化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費，加速去化。也可以考慮對一些符合標準的商業(yè)與辦公用房改建為租賃住房。

　　未來一兩年房地產(chǎn)市場將回穩(wěn)

　　2024年以來，為解決房地產(chǎn)市場發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等。從政策來看，力度是在不斷增強的，且是全方位的。目前，四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海政策力度相對謹慎，而廣州全面放開限購，整體政策力度最大。

　　2024年9月份的中共中央政治局會議提出，要“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”�！爸沟�回穩(wěn)”的實質(zhì)是指“量升而價穩(wěn)”，對市場預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。2024年9月底以來房地產(chǎn)政策進一步放松后，月度銷售改善明顯，10月、11月的月度銷售同比都是加速恢復(fù)的。

　　另外，財政部明確指出，地方政府專項債可用于收購存量商品房，還可用于土地儲備，這是一個創(chuàng)新，有利于商品房庫存去化，也能有效緩解房企現(xiàn)金流的緊張狀況。筆者相信在未來一兩年內(nèi)，主要城市基本上都可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時間要長一點。

　　展望未來，要促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，一些特殊時期特殊區(qū)域的政策會逐步退出，例如限購限售等，上海、深圳、北京的限制性政策仍然有放松空間。

　　而隨著市場常態(tài)化，有些只是應(yīng)對當前市場的應(yīng)急政策例如“白名單”“收儲”等，預(yù)計以后也會逐漸退出。而有些常規(guī)性政策，例如利率調(diào)整等，以后可能會長期運用在房地產(chǎn)市場調(diào)控中。

　　從過去幾年發(fā)展看，2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年大概率能實現(xiàn)回穩(wěn)，這與政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素有關(guān)，不排除市場出現(xiàn)一定波動。從我國房地產(chǎn)發(fā)展的長期趨勢來看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動都屬正常。

　　房地產(chǎn)市場的未來變化

　　目前，很多房企順應(yīng)市場規(guī)律，已開始適應(yīng)發(fā)展新模式。以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”的運營模式已經(jīng)走到了盡頭，房企必須審慎經(jīng)營。

　　同時，2024年以來，國家越來越強調(diào)要建“好房子”。截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，住房問題已經(jīng)基本得到解決，市場會以改善性需求為主，避免“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”。

　　經(jīng)過3年半的調(diào)整，A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率也有所下降，未來這一趨勢仍將持續(xù)。這些理念會逐步融入房企的經(jīng)營模式當中�，F(xiàn)在的市場狀態(tài)下，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)市場規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

　　在新階段，房地產(chǎn)市場可能會有五個方面的變化趨勢：

　　一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3平方米。成熟房地產(chǎn)市場對新房的需求有規(guī)律特征，即隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，每個常住人口每年對新房的需求量保持在0.2-0.3平方米。我國一線城市已經(jīng)出現(xiàn)這一趨勢。

　　二是二手房交易成為主導(dǎo)。近些年我國二手房市場發(fā)展迅速。我們重點監(jiān)測的20個核心城市中，2019年二手房的成交占比為40%，2024年8月份該比例上升至62%，二手房成交量已經(jīng)超過新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我國核心城市已經(jīng)步入二手房交易為主的存量市場階段。

　　三是資產(chǎn)價格重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值的潛力。房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，資產(chǎn)價格重構(gòu)也是特征之一。資產(chǎn)保值性與城市能級有直接關(guān)系，其中一線城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。從國家統(tǒng)計局公布的70城住宅價格指數(shù)來看，一線城市資產(chǎn)價格的調(diào)整時間相對較短，調(diào)整的幅度也最小，其次分別是二線和三線城市。

　　四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢。城市更新是城鎮(zhèn)化進程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要是通過一系列綜合性的維護與改造，對城市內(nèi)功能衰退、環(huán)境較差、設(shè)施老舊以及空間布局不合理的區(qū)域，進行有計劃、有步驟的升級與重塑。

　　五是保障住房體系將進一步完善，成為住房體系重要支撐。保障房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產(chǎn)市場的標志之一。加大保障性住房建設(shè)和供給，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，也是適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢推出的有力舉措。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：宋亞芬