透視2025｜李宇嘉：看好“以人定房”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　中新經(jīng)緯1月14日電 題：看好“以人定房”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到新發(fā)展階段，住房回歸居住屬性、體驗(yàn)感訴求，在此情況下，筆者最為看好那些能最大限度滿足居住屬性、迎合體驗(yàn)感訴求的房企。

　　當(dāng)然，買方時(shí)代，甚至強(qiáng)買方時(shí)代，供給端競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，開發(fā)商的項(xiàng)目都在落實(shí)居住屬性、迎合體驗(yàn)感訴求。但是，據(jù)筆者觀察，一些開發(fā)商所謂的客戶導(dǎo)向，比如戶型設(shè)計(jì)、建筑工藝、建材投入、園林景觀、社區(qū)服務(wù)等方面的投入，更多地異化為營(yíng)銷導(dǎo)向，即通過這些賣點(diǎn)來引流和轉(zhuǎn)化。但后續(xù)這些投入能否實(shí)打?qū)嵚湓诿恳粋�(gè)承諾的細(xì)節(jié)上、后續(xù)的維護(hù)可否到位和持續(xù)、物業(yè)費(fèi)是否會(huì)漲價(jià)，不漲價(jià)能否作為始終如一的維護(hù)承諾等，這些都有很大不確定性。

　　在當(dāng)下信息充分暢通的時(shí)代，特別是自媒體和短視頻成為主流渠道時(shí)，利用這種信息差去引流和轉(zhuǎn)化的難度非常大，甚至不可行，或者一旦有負(fù)面，就可能被老百姓用腳投票�，F(xiàn)在，新房項(xiàng)目“二八”現(xiàn)象(只有20%的項(xiàng)目受到歡迎)的出現(xiàn)就是如此。因此，只有真正將客戶居住感體驗(yàn)放在首位才能贏得客戶。

　　怎么做到呢？筆者提出三個(gè)建議：

　　一是，不要一味地去學(xué)別的開發(fā)商怎么打造產(chǎn)品。更重要的是，去和本地的中介聊一聊，現(xiàn)在客戶關(guān)注什么，比如價(jià)格、物業(yè)管理、“一老一小”照顧、智能化、寵物排便處理、得房率、園林景觀維護(hù)等。最大程度地從百姓的微觀訴求中獲取公約數(shù)，然后作為項(xiàng)目開發(fā)和定制的基礎(chǔ)。

　　二是，根據(jù)第一點(diǎn)得到的信息，在開發(fā)、設(shè)計(jì)、交付中“既做加法，也做減法”，加法即百姓需要的設(shè)施設(shè)備和服務(wù)，加上來，比如照看老人、小區(qū)托育等；減法即把那些華而不實(shí)、為了引流和轉(zhuǎn)化而加上來的設(shè)施設(shè)備，減下去，比如太高端的大門、會(huì)所等。

　　三是，如果做到了一和二，把客戶帶到已交付至少3年的項(xiàng)目，讓客戶看到，項(xiàng)目任何一個(gè)細(xì)節(jié)都是為了業(yè)主日常需求而設(shè)計(jì)的，物業(yè)、景觀、老年飯?zhí)�，和�?dāng)初售樓處宣傳的是一致的。

　　總之，做到這三點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目一定是受市場(chǎng)歡迎的項(xiàng)目，這樣的開發(fā)模式必然就是“以人定房”的新模式。(中新經(jīng)緯APP)

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