政策持續(xù)加力，2025年房地產(chǎn)尋找新均衡點(diǎn)

　　政策持續(xù)加力，2025年房地產(chǎn)尋找新均衡點(diǎn)

　　作者：亓寧 

　　“地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有效弱化，目前相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)總體處于收斂狀態(tài)�！�

　　房地產(chǎn)復(fù)蘇節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)展仍然備受關(guān)注。1月13日，央行行長(zhǎng)潘功勝在第十八屆亞洲金融論壇開幕式致辭中就房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)運(yùn)行情況等重磅發(fā)聲。

　　回顧2024年，從1月官宣建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，到“9·24”新政陸續(xù)落地，房地產(chǎn)金融政策整體進(jìn)一步寬松，支持力度明顯加大。但政策效果的顯現(xiàn)需要一個(gè)過程。隨著中央首次定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，加上上年低基數(shù)影響，2024年9月以來房企融資已有邊際回暖跡象。另有第三方調(diào)研報(bào)告顯示，去年12月居民購房信心已有一定改善，置業(yè)節(jié)奏有所加快。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心提示，債務(wù)展期背景下，房企償債壓力將部分轉(zhuǎn)移至2025年，年內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)5257億元。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍是今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重點(diǎn)，已出臺(tái)政策的有效落地、房企自身積極自救仍是關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)金融政策持續(xù)加力

　　“中國(guó)政府已采取一系列措施，有效弱化地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，目前相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)總體處于收斂狀態(tài)�！痹诘谑�八屆亞洲金融論壇上，潘功勝結(jié)合前期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于2025年經(jīng)濟(jì)工作的相關(guān)部署談到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近三十年的長(zhǎng)周期繁榮，經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點(diǎn)。

　　他進(jìn)一步回憶說，我們從供需兩端綜合施策，取消大中城市的限制性政策，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，優(yōu)化相關(guān)稅收政策等，加上經(jīng)營(yíng)主體通過調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、債務(wù)重組等方式進(jìn)行的自我修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平已大幅弱化，市場(chǎng)成交水平總體改善。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年10月以來，30個(gè)大中城市商品房銷售面積連續(xù)3個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，連續(xù)兩個(gè)月同比增長(zhǎng)。與此相對(duì)應(yīng)的是，隨著一攬子增量政策的密集出臺(tái)和落地，社會(huì)預(yù)期和市場(chǎng)信心已有邊際改善，一個(gè)印證數(shù)據(jù)是居民部門中長(zhǎng)期貸款的回暖。

　　銷售端的持續(xù)改善需要一個(gè)過程，多數(shù)房企短期內(nèi)緩解債務(wù)壓力的主要方式仍是“借新還舊”，融資層面的政策效果也因此備受關(guān)注�；仡�2024年以來，相關(guān)部門的政策部署持續(xù)加力，其中房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立、“9·24”新政的推出被視為供給端和需求端的重要政策突破。

　　具體來看，2024年1月上旬，住建部與金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，要求各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。同月下旬，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款松綁，貸款用途、貸款主體、貸款額度等條件都有進(jìn)一步放寬。

　　此后，各地迅速進(jìn)入政策推進(jìn)落實(shí)階段，多數(shù)城市在年內(nèi)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)加大融資支持力度。金融監(jiān)督管理總局日前召開的2025年監(jiān)管工作會(huì)議提到，2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，“白名單”項(xiàng)目審批通過貸款超5萬億元。

　　2024年9月24日，央行在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、二套首付比例降低、提高再貸款資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。之后召開的政治局會(huì)議首次提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，并提出商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也首提“穩(wěn)住樓市股市”，強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，連續(xù)釋放穩(wěn)樓市的強(qiáng)烈信號(hào)。

　　“9·24”之后，央行、財(cái)政部等陸續(xù)對(duì)盤活存量的支持舉措和工具作出具體部署。其中，央行正式宣布了允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購存量土地，人民銀行為此提供必要的再貸款支持，且將保障性住房再貸款支持比例由60%提升至100%。財(cái)政部則明確表示，支持專項(xiàng)債券回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備。

　　房企融資略有回暖

　　相對(duì)于政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的短期債務(wù)壓力可能面臨更大挑戰(zhàn)。

　　從房企到位資金來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年1~11月，房企到位資金為9.66萬億元，同比下降18%，延續(xù)了2022年以來的下降態(tài)勢(shì)，不過降幅較1~10月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，受城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、“金融16條”等融資政策提振，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金占比提升，但銷售下滑對(duì)房企資金面的影響仍在，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比均下降。

　　2024年1~11月，房企到位的國(guó)內(nèi)貸款資金為1.35萬億元，同比下降6.2%，降幅較1~10月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，占比14%，比上年同期提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金為3.47萬億元，同比下降11%，降幅較1~10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，占比35.9%，比上年同期提升3個(gè)百分點(diǎn)。

　　同期，房企收到的定金及預(yù)收款為2.96萬億元，同比下降25.2%，降幅較1~10月有所收窄，但占比(30.7%)比上年同期下降了3.1個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款為1.39萬億元，同比下降30.4%，降幅也較1~10月收窄，占比(14.4%)則比上年同期下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　非銀融資方面，在海外債發(fā)行持續(xù)偏冷的情況下，信用債依然是房企融資的絕對(duì)主力。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中信用債(3448.5億元)、海外債、ABS融資同比分別下降18.5%、69.5%、13.6%。而從典型房企情況來看，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，歷年65家典型房企2024年融資總量為4629億元，同比下降了31%。

　　好消息是，從單月來看，9月以來，在上年低基數(shù)影響下，債券融資總額單月同比連續(xù)回正，房企融資略有回暖。在融資結(jié)構(gòu)方面，央國(guó)企占比較上年進(jìn)一步提升2.5個(gè)百分點(diǎn)超過90%，達(dá)到91.3%，混合所有制和民營(yíng)房企融資占比降至10%以下，為8.7%。

　　“當(dāng)前，信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對(duì)有限。9月，央行在發(fā)布會(huì)上提出，將‘金融16條’政策由2024年底延長(zhǎng)至2026年底。支持民營(yíng)房企發(fā)債融資仍將持續(xù)實(shí)施，有助于企業(yè)豐富融資渠道，特別是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，部分聚焦核心城市、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企或?qū)⒙氏仁芤�，因而獲得更豐富的資金支持。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

　　嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍是2025年工作重點(diǎn)

　　從債務(wù)規(guī)模來看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億元，而發(fā)行規(guī)模為2158億元，借新還舊償還到期債務(wù)仍有較大缺口�？硕�瑞研究中心提示，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，其中第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

　　此前已有不少出險(xiǎn)房企積極自救，在債務(wù)重組、展期方面取得重要進(jìn)展。近期，包括AMC(資產(chǎn)管理公司)在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)紓困舉措持續(xù)推進(jìn)，例如，信達(dá)地產(chǎn)宣布與中國(guó)信達(dá)及鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立200億元的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項(xiàng)目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機(jī)遇投資，支持項(xiàng)目保交付和三大工程建設(shè)等。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，相較于過往實(shí)踐以“救項(xiàng)目”為主，此次紓困基金釋放了較為明顯的“救房企”信號(hào)，有助于促進(jìn)問題房企加速化險(xiǎn)。

　　潘功勝在亞洲金融論壇上提到，中央已經(jīng)明確，地方政府專項(xiàng)債券可用于回收閑置存量土地、新增土地收儲(chǔ)和收購存量商品房，這將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。日前召開的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人再次明確，在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍是2025年的工作重點(diǎn)。對(duì)房企而言，仍需抓住政策機(jī)會(huì)積極自救。劉水建議，房企應(yīng)積極利用項(xiàng)目“白名單”機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊。

　　克而瑞研究中心也建議，房企可積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場(chǎng)債券。出險(xiǎn)房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，同時(shí)對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。