曹晶晶：樓市全面回暖仍需“一鼓作氣”

　　中新經(jīng)緯1月3日電 題：樓市全面回暖仍需“一鼓作氣”

　　作者 曹晶晶 中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理

　　2024年12月樓市進一步升溫明顯，各大一線城市新建商品住宅尤其是二手商品住宅成交規(guī)模均處年內(nèi)高位。

　　政策帶動下房地產(chǎn)需求釋放加快

　　中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，12月北京新建商品住宅成交約70萬平方米，環(huán)比增長超一成，同比基本持平；二手商品住宅成交約2.1萬套，環(huán)比增長超一成，同比增長約70%。12月深圳新建商品住宅成交規(guī)模約70萬平方米，同比增長約180%；二手商品住宅成交超8000套，環(huán)比增長約20%，同比增長約140%。12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬平方米，環(huán)比增長約四成，同比增長約70%；二手房市場也保持較高活躍度。上海新建商品住宅及二手房同比也出現(xiàn)大幅增長。

　　一般而言，短期判斷樓市企穩(wěn)最核心的信號主要包括二手房價格和新房銷售量的回穩(wěn)，進一步也需觀察投資開工的情況。房價作為房地產(chǎn)市場的核心要素之一，是市場供求關(guān)系的直接體現(xiàn)，尤其是二手房價格的變化更能反映市場的真實情況。從全國范圍來看，二手房價格總體上不斷回升，價格上漲的城市數(shù)量逐漸增加等都是積極信號，尤其是核心大城市的房價，標志性意義更強。另一個重要指標是市場銷售量的持續(xù)、穩(wěn)定回升。2024年年末一線城市二手房持續(xù)放量反映出市場預(yù)期和信心提升，在政策支持帶動下需求釋放有所加快，是市場向好的重要信號。

　　不過，筆者認為更需要關(guān)注新房銷售量的變化。一方面，過去兩年，因為居民更偏好現(xiàn)房，以及部分二手房小區(qū)價格逐漸調(diào)整到位、性價比凸顯，主要城市二手房成交量表現(xiàn)并不差；另一方面新房市場涉及產(chǎn)業(yè)鏈條更長，關(guān)聯(lián)范圍更廣，與地方賣地收入相關(guān)度更高，對經(jīng)濟影響更為突出。因此，二手房成交量之外，更需關(guān)注新房銷售量的回穩(wěn)，當(dāng)然市場恢復(fù)的持續(xù)性也同樣重要。此外，判斷房地產(chǎn)持續(xù)向好的關(guān)鍵是投資開工要逐步恢復(fù)，只有投資開工恢復(fù)，才能增加市場有效供應(yīng)，推動市場進入新的循環(huán)。

　　如何促進樓市全面回暖？

　　除了一線城市，二三線城市樓市也明顯升溫。從中指研究院監(jiān)測的重點城市來看，2024年四季度以來，在政策利好、供應(yīng)放量、房票政策支持等多因素推動下，二線代表城市成交量有所上升，單季度成交量同比增長約15%；三四線重點城市在“以價換量”、年底集中網(wǎng)簽帶動下，四季度成交量同比增長約11%。

　　從趨勢來看，政策支持力度、市場供求關(guān)系及預(yù)期、城市吸附力等是影響不同城市市場復(fù)蘇節(jié)奏的關(guān)鍵因素。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，人口吸附力較強，且?guī)齑鎵毫ο鄬�可控，未來市場恢�?fù)節(jié)奏或相對較快。

　　而對于大部分三四線城市而言，住房將回歸消費屬性，城鎮(zhèn)化及購買力將主導(dǎo)市場走勢。不同三四線城市之間市場也會存在差異，部分位于發(fā)達城市群/都市圈，以及具有獨特產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的三四線城市，樓市需求仍有一定支撐。

　　展望2025年，筆者認為，新房銷售要實現(xiàn)從階段性放量到持續(xù)性“回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實到位，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等關(guān)鍵政策的加快落實。而進一步促進投資開工的關(guān)鍵是盤活閑置存量土地，增加市場有效供應(yīng)，推動市場進入新的循環(huán)。(中新經(jīng)緯APP)

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