房貸利率有望再下行，暫緩提前還貸的資金流向哪？

　　2025猜想 | 房貸利率有望再下行，暫緩提前還貸的資金流向哪？

　　陳君君

　　每年的1月1日，對(duì)于許多存量房貸來(lái)說(shuō)，都是重要的“重新定價(jià)日”，就在今天，不少貸款人迎來(lái)“降息”。

　　第一財(cái)經(jīng)注意到，自存量房貸利率去年10月迎來(lái)正式下調(diào)后，不少貸款人放緩了“提前還貸”的步伐。央行最新數(shù)據(jù)顯示，住戶按揭貸款增速出現(xiàn)回升，提前還款金額減少。

　　暫緩提前還貸的資金流向了哪里？未來(lái)房貸利率還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房貸新舊利差逐漸縮小、股市升溫等，不少居民暫時(shí)改變了提前還貸的想法，預(yù)計(jì)在2025年，LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)仍有下降的可能性。

　　暫緩提前還貸

　　“在上一年度的峰值期間，我們行提前還貸總額一度創(chuàng)下新高，但2024年全年，提前還貸總量變少。”浙江一家大型國(guó)有銀行信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，2024年下半年以來(lái)，提前還貸情況有所好轉(zhuǎn)，特別是最近幾個(gè)月，存量房貸利率再下調(diào)后，每月提前還貸金額較上年同期減少了約一半。

　　上述信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，房貸利率高低對(duì)購(gòu)房者的提前還款意愿有明顯的影響。在當(dāng)前較低的房貸利率環(huán)境下，許多購(gòu)房者更愿意保留貸款，承擔(dān)利息，這樣可以將資金用于其他投資或消費(fèi)活動(dòng)。

　　另有股份行工作人員對(duì)記者表示，去年10月底以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款提前還貸每周申請(qǐng)量較年內(nèi)最高峰下降了大約四五成，每日降幅也較為明顯，“從每天處理近七八十單到現(xiàn)在最少一天可能就十幾單。”

　　根據(jù)央行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近期，居民貸款增速有所上升，這主要是由于個(gè)人住房貸款的穩(wěn)定和回升。2024年10月，個(gè)人住房貸款的發(fā)放額超過(guò)了4000億元人民幣，與此同時(shí)，提前還款的金額有所減少，提前還款額占個(gè)人住房貸款余額的比例較政策出臺(tái)前有明顯下降。

　　“手上一直有一筆‘提前還貸’資金，每年會(huì)固定還掉一部分房貸，眼看房貸利率在不斷下降，未來(lái)可能還會(huì)調(diào)低，這筆錢打算先留著�！币晃簧虾５馁J款人對(duì)記者表示，隨著2024年房貸利率新政不斷出臺(tái)及存量房貸利率下調(diào)，他暫時(shí)擱置了提前還貸的計(jì)劃。

　　一位蘇州購(gòu)房者對(duì)記者表示，存量房貸利率下調(diào)后，他的二套房貸利率將從5.25%下降到3.55%，每個(gè)月大約少還3000多元。

　　此前，在存量房貸利率尚未下調(diào)時(shí)，不少貸款人“打擦邊球”，比如申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸籌集資金償還房貸，以此減少利息支出。隨著存量房貸利率降低，這種做法也在逐漸變少。

　　多位資金中介人士對(duì)記者表示，存量房貸利率調(diào)低至3.5%之后，與經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸利率差大大壓縮，借道經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還房貸不劃算，這幾個(gè)月少了很多前來(lái)咨詢辦理的客戶。

　　根據(jù)國(guó)泰君安發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，自去年10月以來(lái)，提前償還貸款的比例正在快速減少，當(dāng)前水平已接近歷史最低點(diǎn)，與2020年的最低點(diǎn)十分接近。光大證券研報(bào)也指出，測(cè)算顯示，去年10月RMBS條件早償率為11.7%，環(huán)比前一月下降1個(gè)百分點(diǎn)，逐步向常態(tài)水平靠攏。

　　惠譽(yù)評(píng)級(jí)預(yù)期，2025年RMBS資產(chǎn)表現(xiàn)將保持穩(wěn)定，房貸利率的大幅降低和償付能力的改善將減輕其對(duì)住房抵押貸款表現(xiàn)的影響。

　　新舊房貸利率差距變小

　　隨著存量房貸利率調(diào)降落地，新舊房貸之間的利率差距已經(jīng)縮小。此次批量調(diào)整或涉及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。中泰證券研報(bào)分析指出，對(duì)個(gè)人而言，存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費(fèi)。

　　按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，假設(shè)存量房貸利率可以盡快調(diào)整到增量房貸的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加約1000億元消費(fèi)空間。

　　光大證券分析稱，伴隨存量按揭利率調(diào)降落地，新發(fā)放按揭利率與存量貸款利率差距壓縮，居民提前還款壓力緩釋。

　　“貸款人在房貸利率調(diào)整上擁有了更大的‘發(fā)言權(quán)’�！币晃恍刨J部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，過(guò)去，房貸利率的重新定價(jià)周期被統(tǒng)一設(shè)定為一年，這也意味著即使LPR在一年內(nèi)多次下降，許多貸款人也只能等到下一個(gè)重新定價(jià)日才能享受到最新的較低利率。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，最新政策落地后，貸款人能夠與銀行協(xié)商，將房貸利率的重新定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月、6個(gè)月，去年10月LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，“選擇3個(gè)月的貸款人最快在12月就享受到了最新的房貸利率優(yōu)惠�！�

　　暫緩的提前還貸去哪了

　　此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、股市表現(xiàn)平平、存款利率進(jìn)入“1%時(shí)代”，導(dǎo)致資產(chǎn)荒現(xiàn)象持續(xù)，提前償還房貸或是一種“較優(yōu)理財(cái)方式”。

　　但隨著2024年房貸利率逐漸降低，與存款利率、理財(cái)收益率的差距逐漸縮小，貸款人手中原有的“提前還貸”資金流向了哪里？

　　一大流向是房地產(chǎn)市場(chǎng)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，居民的住房按揭需求逐漸改善。央行數(shù)據(jù)顯示，居民中長(zhǎng)貸出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月改善跡象，11月居民中長(zhǎng)貸同比多增669億元。

　　“隨著房地產(chǎn)金融政策落地見(jiàn)效，個(gè)人房貸提前還貸現(xiàn)象明顯減少，個(gè)人房貸將持續(xù)企穩(wěn)回升。近段時(shí)間來(lái)，商品房成交數(shù)據(jù)和金融數(shù)據(jù)改善相互印證，房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民信心進(jìn)一步增強(qiáng)�！泵裆�銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬稱。

　　房地產(chǎn)交易升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，商品房成交趨于活躍，2024年1~11月，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別較前10個(gè)月收窄1.5個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。另外，2024年11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加10個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加2個(gè)。

　　股票市場(chǎng)成為另一大流向�！叭ツ�9月底，A股市場(chǎng)整體出現(xiàn)上揚(yáng)，進(jìn)入10月后，股市小幅上漲行情頻現(xiàn)，滬指一度突破3600點(diǎn)，居民投資風(fēng)險(xiǎn)偏好顯著改變�！币晃环治鋈耸繉�(duì)記者表示。

　　2024年9月、10月、11月，A股市場(chǎng)震蕩上漲，成交額不斷創(chuàng)下月度歷史新高，其中11月合計(jì)超41萬(wàn)億元。持續(xù)的資金流入股市，導(dǎo)致非銀行金融機(jī)構(gòu)存款規(guī)模出現(xiàn)增加，央行披露的數(shù)據(jù)顯示，9月、10月非銀機(jī)構(gòu)存款持續(xù)多增。

　　也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，部分資金流向消費(fèi)領(lǐng)域。華西證券宏觀經(jīng)濟(jì)和固定收益團(tuán)隊(duì)分析稱，在去年9月至10月期間，家電、辦公用品和汽車三個(gè)類別的銷售額與去年同期相比平均增加了546億元(分別比去年同期高出381億元和710億元)，相較于3~8月表現(xiàn)較好。

　　2025年房貸利率有望進(jìn)一步降低

　　回顧2024年LPR走勢(shì)，1年期和5年期以上LPR年內(nèi)累計(jì)分別下降了35個(gè)和60個(gè)基點(diǎn)。具體來(lái)看，5年期以上LPR在2月、7月和10月下調(diào)了3次，每次下調(diào)幅度分別為25個(gè)、10個(gè)和25個(gè)基點(diǎn)。自10月調(diào)整之后，LPR利率已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持穩(wěn)定。

　　此前市場(chǎng)預(yù)期最新一次LPR將迎來(lái)調(diào)降，但并未如期。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明分析認(rèn)為，一方面，由于去年12月逆回購(gòu)利率沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)整，商業(yè)銀行在息差壓力較大的背景下，缺乏主動(dòng)降低LPR和逆回購(gòu)利率加點(diǎn)的動(dòng)機(jī)。另一方面，鑒于當(dāng)前中美匯率風(fēng)險(xiǎn)較高，本次LPR報(bào)價(jià)未進(jìn)行降息，可能是在綜合考慮國(guó)內(nèi)外政策環(huán)境，平衡穩(wěn)定匯率和寬松貨幣政策目標(biāo)的決策。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)在2025年， LPR有下降的可能性，這與貨幣政策趨向適度寬松的方向緊密相關(guān)。

　　“預(yù)計(jì)央行在2025年可能會(huì)繼續(xù)實(shí)施降準(zhǔn)降息政策，降準(zhǔn)幅度可能達(dá)到0.5個(gè)百分點(diǎn)，政策利率可能下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，LPR預(yù)計(jì)可能降低25個(gè)基點(diǎn)左右，這將進(jìn)一步引導(dǎo)實(shí)際貸款利率下行�！闭新�(lián)首席研究員董希淼稱。

　　明明認(rèn)為，央行寬貨幣立場(chǎng)仍然明確，后續(xù)LPR伴隨逆回購(gòu)利率調(diào)降或仍有空間。此外，當(dāng)前貸款結(jié)構(gòu)中低于LPR減點(diǎn)貸款占比高達(dá)43.33%，優(yōu)化LPR報(bào)價(jià)質(zhì)量的訴求下，LPR單邊下調(diào)或也有較大空間。

　　展望2025年，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，在適度寬松的貨幣政策基調(diào)下，央行將繼續(xù)實(shí)施有力度的降息，政策利率有望下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯著高于2024年0.3個(gè)百分點(diǎn)的降幅，屆時(shí)會(huì)引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)下調(diào)。

　　“2025年可能會(huì)通過(guò)較大幅度降低5年期以上LPR報(bào)價(jià)的方式，對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度的定向‘降息’，這被視為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵策略。”王青指出。